Comment défiscaliser en loueur meublé professionnel ?

La location meublée peut s'exercer à titre particulier et professionnel. Il s'agit alors du statut de LMP, ou Loueur en Meublé Professionnel. Ce régime fiscal concerne les locaux d'habitation qui comportent tout le nécessaire mobilier pour une occupation normale par le locataire. Avec le statut LMP, il est possible de bénéficier de puissants avantages en matière fiscale. L'investisseur peut déduire de ses revenus globaux les charges, les intérêts d'emprunt et les dépenses de travaux, ce qui fait diminuer les impôts. D'autres atouts viennent s'y greffer. Doric vous explique dans cet article comment défiscaliser en LMP. 

LMP : de quoi s'agit-il ?

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) concerne les personnes qui louent un bien immobilier selon les conditions propres à la location meublée. Ce dispositif de défiscalisation immobilière permet à un investisseur de se constituer un complément de revenus grâce aux revenus locatifs. En fonction du montant total des revenus perçus, le régime fiscal qui s'applique sera différent. Le caractère professionnel de la location meublée (comme c'est également le cas du caractère non professionnel pour le statut LMNP) s'apprécie au regard du foyer fiscal du contribuable investisseur. Il s'applique à toutes les locations meublées de ce foyer fiscal. 

Conditions pour bénéficier du statut LMP

Pour bénéficier de ce statut, deux conditions doivent être cumulativement réunies : 

- le montant minimum des recettes générées à l'année par la location doit être de 23 000 €

- ces recettes doivent représenter 50 % au moins de tous les revenus perçus par le foyer fiscal de l'investisseur

Il est à noter qu'en 2018, le Conseil constitutionnel a décidé de supprimer la condition d'inscription obligatoire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) par le loueur en meublé professionnel (décision QPC, n° 2017-689 du 8 février 2018). 

Statut LMP : les biens concernés

Quels sont tous les biens immobiliers concernés par le statut en LMP ? 

La location en LMP peut revêtir différentes formes : 

- un hôtel

- la location uniquement saisonnière, dès l'instant que l'activité s'exerce habituellement et à titre professionnel. Cette location saisonnière peut concerner sans distinction une maison ou un appartement

- la location de chambres, d'une maison ou d'un appartement meublé, une partie seulement d'une résidence principale, un bien immobilier dans une résidence de services

- la location de sa résidence secondaire, neuve ou ancienne, dès lors qu'elle est dite "de services", à l'instar d'une résidence de tourisme.

Statut LMP : les avantages fiscaux

En optant pour le statut du loueur en meublé professionnel, le contribuable profite d'avantages fiscaux intéressants : 

- imputation des déficits sur le revenu global à l'année

- exonération de plus-values professionnelles en cas du vente du bien, s'il est loué depuis au moins 5 ans et si le contribuable ne perçoit pas plus de 90 000 €

- pas d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) puisque le logement meublé n'y est pas soumis.

Comment défiscaliser avec le statut LMP ?

Choisir le statut LMP permet de défiscaliser de manière intéressante. En tant qu'activité professionnelle soumise au régime réel d'imposition, le propriétaire du bien peut déduire plusieurs charges de son revenu fiscal de référence. Ces charges sont les suivantes : 

- frais d'entretien, de gestion, de réparation et d'établissement (dont frais de notaire)

- primes d'assurance et intérêts d'emprunt

- taxes locales

L'investisseur peut aussi amortir les améliorations apportées au bien ainsi que le mobilier meublant, sur une durée totale comprise entre 5 et 10 ans (taux entre 10 % et 20 % chaque année). 

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