Immobilier neuf ou ancien : qui est le moins cher ?

Nombreux sont ceux qui pensent que l’immobilier neuf est bien plus onéreux que l’immobilier ancien, ceci étant dû au prix de vente de ces logements par les promoteurs. Ce constat est-il vrai ou bien s’agit-il d’une simple pensée sans fondement ? Qui est le moins cher entre le logement neuf et le logement ancien ? Doric Groupe vous donne la réponse dans cet article.

Logement neuf contre logement ancien : le prix de l’achat

Partons d’un exemple concret :

M. et Mme X souhaitent acheter un appartement à Bordeaux. Voici quelques données pour orienter notre analyse :

- Apport : 45 000 € chacun, soit 90 000 € pour le couple

- Profil : le couple est primo accédant, ils sont pour l’instant locataires de leur appartement

- Ils souhaitent trouver un appartement avec une place de parking et à proximité du centre-ville. La surface habitable (loi Carrez) doit être de 70 m² au minimum

En l’espèce, le couple repère rapidement un appartement d’une superficie de 75 m² pour 300 000 € net vendeur, dans l’ancien. Le logement ancien est doté d’un parking extérieur ainsi que d’un balcon filant et se situe seulement à 5 minutes du centre-ville à pieds.

Dans le neuf, les promoteurs immobiliers sont légions et proposent un appartement de 75 m², donc de même superficie, pour 350 000 €, avec des prestations similaires.

De prime abord, il est donc possible de se dire que le logement neuf est plus cher à l’achat que le logement ancien. Cependant, plusieurs éléments doivent être pris en considération pour pondérer ce résultat. Le seul prix de l’achat n’est pas suffisant.

Le financement du logement par le couple

Pour le logement neuf, le couple peut prétendre à un prêt à taux zéro, ce qui n’est pas le cas pour le logement ancien.

• Pour l’appartement ancien, le prêt est de 210 000 € (rappelons que le couple dispose de 90 000 € de fonds personnels). Pour un prêt classique sur 20 ans à 2 %, le montant des mensualités s'élève à 1 125,36 € dont 63,00 € d'assurance.
• Pour l’appartement neuf, le prêt est de 260 000 €. Pour un prêt à taux zéro, le montant des mensualités s'élève à 1161,33 € dont 78,00 € d'assurance.

En conséquence de quoi, il apparaît ici que le logement ancien reste le plus intéressant.

Les charges à prendre en compte dans le calcul

Lorsque vient le moment de prendre en compte les charges, le résultat bascule.

Côté chauffage tout d’abord :

• Pour le logement neuf, il n’y a aucun travaux à réaliser avant 10 voire 15 ans, ce qui est un gain évident d’argent
• Pour le logement ancien, les travaux de mise aux normes de copropriété sont de 20 € par mois, soit 240 € à l’année
• Les frais de copropriété sont de 100 € par mois, que ce soit pour le logement neuf ou ancien. A ce stade, pas de grosse différence donc
• La consommation énergétique mensuelle est de 150 € pour le logement ancien tandis qu’il est de 50 € pour le logement neuf
• La performance énergétique est bien inférieure pour le logement ancien. Cela équivaut à 250 € pour le logement ancien, en comparaison de 75 € pour le logement neuf. 

En conséquence, les charges mensuelles sont de 520 € pour l’appartement ancien, contre 225 € pour l’appartement neuf. A l’année, cette différence (de 295 €) est de 3 540 €, ce qui crée un vrai fossé côté charges.

Le neuf l’emporte donc sur l’ancien.

Logement ancien contre logement neuf : la prise en compte des frais de notaire

Dans l’achat d’un logement, il convient de toujours prendre en considération le montant total des frais de notaire.

Dans l’ancien, ces frais sont en règle générale fixés à un taux de 8 % tandis qu’ils ne sont que de 2 % en moyenne dans le neuf. Cela est bien connu : les frais de notaire sont très réduits dans le cadre de l’achat d’un logement neuf. Cela permet à l’acheteur de faire des économies sur ces frais.

Concrètement ici, cela équivaut à :

• 24 000 € de frais de notaire pour le logement ancien
• 7 000 € de frais de notaire pour le logement neuf.

Le neuf l’emporte donc à nouveau sur l’ancien.

Conclusion : Pour le logement neuf, le montant total des coûts et charges est de 1 386,33 € (1 161,33 € par mois pour le financement et 225 € par mois pour les frais d’entretien)

Pour le logement ancien, le montant total des coûts et charges est de 1 645,36 € (1 125,36 € par mois pour le financement et 520 € par mois pour les frais d’entretien)

On peut donc en conclure que le neuf est moins cher que l’ancien.