Si la construction de logements se réduit comme peau de chagrin, le marché des résidences services seniors, lui, bondit, porté par le vieillissement de la population et promettant de corriger les erreurs du passé, tout en offrant une rentabilité attractive aux investisseurs.

Alors que les personnes âgées de 60 ans et plus, qui sont aujourd'hui 15,5 millions, seront 20 millions en 2030 en France, le gouvernement a annoncé vouloir faire de la "silver économie" (domotique, tourisme...), le secteur dédié au vieillissement, une vraie filière industrielle.

Dans ce contexte, le marché de niche de la résidence services senior, à mi-chemin entre le maintien à domicile et la maison de retraite, promet confort, sécurité et convivialité (espaces collectifs, services, activités), aux personnes âgées autonomes. Promis à une forte croissance, il fait saliver un nombre croissant de promoteurs.

Parmi eux, on trouve Cogedim, qui a créé sa propre enseigne "Cogedim Club", Les Jardins d?Arcadie, dans laquelle Bouygues Immobilier a pris une participation à l'automne, Ovelia, dont Vinci Immobilier est devenu l'actionnaire majoritaire, ou encore Les Senioriales, filiale de Pierre et Vacances. Le groupe Nexity, déjà actionnaire de Domitys/Aegide, a lancé son propre concept, Edenéa.

Tous promettent des résidences "nouvelle génération", avec des offres de services à la carte. Car "les établissements construits dans les années 90 ont été fustigés pour leurs charges excessives", rappelle Clément Moreau, cofondateur du site Logement-seniors.com, qui répertorie les solutions d'hébergement pour les plus de 60 ans.

Il conseille aux seniors de toujours visiter les lieux et de se procurer le règlement intérieur ou de copropriété de la résidence, afin de s'informer des "droits et devoirs" du résident.

De fait le cadre légal va évoluer pour corriger les erreurs du passé, comme le réclamait depuis des années l'Association des victimes de résidences seniors, qui défend des résidents plongés dans la spirale de l'endettement.

Le projet de loi sur l'adaptation de la société au vieillissement, en cours d'examen au Parlement, prévoit que dans les futures résidences, les services non utilisés n'auront plus à être payés: ils seront distincts des charges de copropriété. Une mission examinera comment appliquer cette nouvelle règle aux résidences existantes.

"Tout à la carte"

Le promoteur Kaufman et Broad, qui veut "renforcer sa position" dans le secteur en 2015, prévoit d'investir dans des "résidences services seniors à charges très faibles, 2 euros par jour, correspondant à la rémunération d'un régisseur", a annoncé vendredi son Pdg Nordine Hachemi en détaillant les résultats annuels à la presse.

"Ainsi le propriétaire n'est pas condamné à payer un loyer élevé pendant toute la durée de la détention du bien", dit-il.

En effet les tarifs de location, abordables à première vue mais souvent bien plus élevés dans les faits, sont peu compatibles avec la moyenne mensuelle des pensions de retraite, environ 1.300 euros.

"Beaucoup de résidences ont une tarification de base attractive sur le papier, mais ensuite tout est à la carte, même le changement d'une ampoule grillée", pointe Yoann Joubert, PDG du promoteur Realités, qui livrera fin 2016 son premier programme à Nantes.

Des promoteurs à la vision "court-termiste, ont développé l'activité d'exploitation de résidences pour booster leur promotion immobilière, or il y a conflit d'intérêts entre les deux. Ils ont promis des loyers qu'ils étaient incapables de tenir. Des résidents se sont retrouvés avec des factures de 3.000 euros par mois !", dit-il.

A Nantes, Realités, via sa filiale Heurus, ambitionne de "combler un trou d'offre" en proposant des logements permettant aux couples de poursuivre la vie commune lorsque l'un des deux est en perte d'autonomie.

"Nous visons une offre qualitative avec beaucoup de services, la présence d'infirmières, d'aides-soignants, et 23 emplois équivalents temps-plein sur le site, tout en restant populaires dans le tarif, équivalent à celui d'un Ehpad (Etablissement d?hébergement pour personnes âgées dépendantes) si on ajoute l'aide au logement", assure M. Joubert.

La rentabilité annuelle promise aux investisseurs est de 4,25% pendant 9 ans. "Il nous faudra vérifier la pertinence économique définitive, et peut-être ajuster un peu le concept ou l'exploitation", concède M. Joubert.

"Le marché n'est pas exponentiel comme certains ont voulu le croire, mais il existe", dit-il.