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Investissement : les atouts du déficit foncier
Les atouts du déficit foncier en matière d’investissement
Le déficit foncier est un mécanisme particulier de droit commun qui apporte plusieurs avantages, dont le principal est d'alléger vos impôts en supprimant une partie de vos revenus fonciers. Généralement, ce dispositif se met en place dans le cadre de la réalisation de travaux dans un bien immobilier à usage locatif,afin de les déduire des impôts. Que retenir des avantages du déficit foncier en 2019 ? DORIC Investissement vous répond dans cet article.
Contours du dispositif de déficit foncier
Qu'est-ce que le déficit foncier et comment fonctionne-t-il ? Tout propriétaire d'un logement non meublé mis en location peut utiliser le système dit du déficit foncier, de sorte à réduire le montant de ses impôts. Votre bien doit nécessairement être mis en location nu. Le déficit foncier intéresse de nombreuses personnes souhaitant miser sur de l'investissement locatif, et notamment les propriétaires de biens anciens qui nécessitent des travaux de réparation, d’entretien et d’améliorations.
En tant que propriétaire bailleur, le principe fiscal et que si vous supportez davantage de charges que de loyers perçus pour votre bien locatif, vous êtes alors en situation de déficit foncier. Littéralement, ce déficit sert à désigner le montant issu de la déduction entre les charges(Travaux, frais de gestion, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt..)et les revenus locatifs bruts encaissés.
Le principe est, que le déficit foncier constaté dans l’année s’impute sur les revenus de même catégorie, c’est à dire sur l’ensemble de mes autres revenus locatifs soumis à la déclaration de revenus fonciers (cerfa n° 2044 et suivant) , si l’on constate un déficit global de l’ensemble de ce revenu catégoriel, ce différentiel (hors intérêts d’emprunt)peut s'imputer sur le revenu global jusqu’à 10 700 €. L’excédent de ce déficit non utilisé peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
Permettant ainsi de diminuer voir de ramener à 0 € la fiscalité sur mes revenus locatifs futurs.
Déficit foncier en 2019 au regard du prélèvement à la source
Le prélèvement à la source (PAS) a quelque peu modifié la donne en rendant l'investissement locatif en déficit foncier plus ou moins intéressant selon les différentes périodes de l'année. Si l'imposition des revenus perçus en 2018 est calculée en suivant les règles de droit commun, elle sera en partie neutralisée par le CIMR (crédit d'impôt de modernisation du recouvrement).
Voici un exemple concret pour comprendre l'impact du PAS sur le mécanisme du déficit foncier en 2019 :
Monsieur X (Marié, 2 parts et 63000 € de revenus professionnels nets imposables) a perçu 15000 € de revenus fonciers nets imposables. Il est soumis à une imposition fiscale de 30 % + 17,2% de prélèvements sociaux. Le service fiscal lui prélève donc, au titre du prélèvement à la source, un montant de 389 € par mois à compter du 1er janvier 2019 jusqu'à la fin de l'année 2019.
Détail 1- sans déficit foncier
Revenu net imposable: 78.000 €
Droit simple 11.804 €
Base prélèvement sociaux 15.000 € (revenus fonciers)
Montant 2.580 €
Total imposition 14.384 €
Taux marginal d’imposition 30%
Taux de prélèvement à la source 13,9 %
Montant de l’acompte sans organisme collecteur: 389 €
Détail 1- avec déficit foncier = 15.000 €
Revenu net imposable: 63.000 €
Droit simple 7.304 €
Base prélèvement sociaux 0 € (revenus fonciers)
Montant 0 €
Total imposition 7.304 €
Taux marginal d’imposition 30%
Taux de prélèvement à la source 10,4 %
Montant de l’acompte sans organisme collecteur: 0 €
Plusieurs choix s'offrent à Monsieur X en matière d'investissement locatif via le mécanisme du déficit foncier :
- Soit il décide de réaliser un déficit foncier en janvier 2019: dans ce cas, il peut ajuster le taux de prélèvement à la source au regard de ses prévisions de revenus fonciers. Il pourra donc moduler en cours d'année selon l'évolution réelle. Sa défiscalisation porte effet immédiatement sans avoir à attendre un délai d'un an.
- Soit il décide de réaliser un déficit foncier en décembre 2019: dans ce cas, Monsieur X paiera 4 500 € d'impôts sur l'année 2019. S'il réalise en décembre 2019 pour 15 000 € de travaux sur le logement, son revenu foncier est annulé. Cela signifie qu'il déclarera 0 € en mai 2020 au titre des revenus fonciers. S'il ne perçoit aucun autre revenu, le service des impôts lui restituera les 4 500 € en septembre 2020 au titre de la régularisation. Néanmoins, le désavantage est d'avoir avancé les sommes à l'Etat, sans aucune rémunération.
Au titre des revenus hors organismes collecteurs, le contribuable peut demander une baisse de l’acompte correspondant.
Vous souhaitez faire l'acquisition d'un bien immobilier en vue de le mettre en location nue ? Le dispositif du déficit foncier peut vous intéresser. DORIC Investissement vous accompagne durant tout votre projet d'investissement locatif pour vous conseiller au mieux.
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