Démembrement d'un bien immobilier et avantages fiscaux

On appelle démembrement d'un bien immobilier (ou de propriété) tout acte juridique qui consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en une part d'usufruit et une part de nue-propriété. Souvent utilisé dans le cadre familial, pour une succession ou une donation, ce mécanisme permet d'optimiser sa fiscalité. Comment le démembrement peut-il permettre de réduire les coûts fiscaux ? Réponse dans cet article avec Doric. 

Contours du démembrement de propriété

Dans tout démembrement de propriété on trouve un usufruitier et un nu-propriétaire : 

- l'usufruitier dispose du droit d'utiliser le bien (y habiter) et le droit d'en percevoir les fruits (le mettre en location)

- le nu-propriétaire dispose du droit de disposer comme il souhaite du bien.

Ces droits fonctionnent en toute indépendance l'un par rapport à l'autre. La vente de la pleine propriété du bien requiert l'accord des deux. Au jour du décès de l'usufruitier, le démembrement de propriété prend fin et le nu-propriétaire recueille alors la pleine propriété, ce qui en fait l'unique propriétaire, sans aucun droits de succession à payer. Le démembrement permet entre autres de préparer une succession future tout en conservant la jouissance du bien. Si le nu-propriétaire décède, la nue-propriété du bien est transmise à ceux qui viennent à la succession. 

Démembrement de propriété : avantage fiscal en matière de donation

Généralement, le démembrement d'un bien immobilier est organisé dans le cadre familial. Un parent peut donc donner la nue-propriété de son logement à ses enfants et continuer à y habiter (donc en conserver l'usufruit). Cela permet de continuer à vivre dans le logement, le mettre en location tout en préparant la transmission de son patrimoine. 

En matière de donation, chaque parent peut donner 100 000 € à son enfant tous les 15 ans, sans avoir à s'acquitter de droits de donation. Cette donation est en franchise d'impôt, ce qui constitue un réel avantage pour deux raisons : 

- lorsque l'usufruitier décède, l'enfant récupère le bien en pleine propriété et n'a pas de droits à payer

- les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et non pas du bien immobilier en entier, ce qui réduit forcément leur montant.

Démembrement de propriété : un procédé intéressant dans le cadre des successions

Généralement, le conjoint survivant devient usufruitier des biens de son conjoint prédécédé. Par testament, il n'est pas rare de léguer l'usufruit de ses biens, à son conjoint par exemple. Si tel est le cas, les enfants deviennent nus-propriétaires du bien en question. 

Fiscalement, le fait de transmettre votre patrimoine tôt vous permettra de réduire d'autant plus le coût de la transmission. En effet, les droits de donation se calculent en partant de la valeur de la nue-propriété transmise, elle-même fonction d'un barème indexé sur l'âge du donateur. De ce fait, plus le donateur est jeune et plus l'usufruit a une valeur haute. Au contraire, plus le donateur est jeune et plus la valeur de nue-propriété est faible. A titre d'exemple, si l'usufruitier est âgé entre 20 et 30 ans, la valeur de l'usufruit est de 80 % pour une valeur de 20 % en nue-propriété. Si l'usufruitier est âgé entre 81 et 90 ans, la valeur de l'usufruit est de 20 % et celle en nue-propriété de 80 %. 

Vous recherchez des solutions d’investissement ? Nous vous proposons de trouver les meilleures opportunités en fonction de votre zone géographique.